司法鉴定房地产评估流程及应注意的问题

来源:贵州磐基财税集团有限公司 发布时间:2021-06-08 浏览次数:446次

随着经济纠纷、诉讼数量的增加,特别是在2008年遭遇金融危机的影响,有些企业资金周转困难,更有部分企业倒闭,产生经济纠纷,所以需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多。司法鉴定评估就是房地产估价机构依法接受人民法院的委托,运用专业的估价知识和方法,依照法定的程序,对与司法案件有关的涉讼标的房地产价值进行专业判断的一种活动。贵州的司法鉴定评估业务虽然历史不长。但由于法律制度完善、权利意识增强以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响,房地产评估鉴定逐渐成为司法环节中一项重要的技术工作。


司法鉴定兴义房地产评估的工作流程:

1、评估公司选定

在开展司法鉴定评估之前,贵阳市各级人民法院根据贵州省高级人民法院规定,选定社会中介评估机构,并根据自身需要对评估机构资质等级(二级以上资质)、专业水平及资信作出评价,选定入围评估机构,设定期限一般为两年,并根据该院执行案件的数量确定摇珠时间,随机选择委托的评估机构进行司法鉴定。


2、抽签

根据贵州省高级人民法院规定,委托法院入围评估机构对执行案件进行司法鉴定评估需采用随机选择评估机构的方式。目前贵阳市选定评估机构的方式为机器随机抽取,并采用轮流中抽方式。这样,各评估公司机会均等,更体现了公平、公正的原则。


3、委托

通过摇珠选定的评估公司,人民法院与评估机构签订《司法鉴定委托书》,评估机构开始进行评估程序。


4、资料搜集

对于取得的估价对象权属等基础资料,估价师应当通过公开渠道进行校核。对于权属清晰的房地产,一般找法官提供房地产证复印件或去房产国土部门查询即可;对于存在权属不清、基础数据不明的,估价师应当与法官沟通,特别对于在国土部门未备案,无从查证的权属资料,应跟法官沟通,采取争议双方均认可的数据,并由双方当事人签字确认,不得擅自做出假设。另外,对于各种渠道搜集到的资料,要做好底稿的存档工作,以备查阅。


5、现场查勘

估价师在进行现场查勘时应当有法官陪同,双方当事人或其委托律师共同到场。现场查勘过程中,估价师应公开各种权属资料,并要法官和双方当事人确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片,并做好查勘记录,查勘记录中,需明确所需评估房地产的实际现状:如毛坯房、是否含室内固定装修的现值、是否包含室内物品(家私电器)等; 查勘的时间、地点、查勘人、在场人、查勘的经过、结果等,对于室内存有家私、电器需要连同一起评估的,则需由查勘人、双方当事人、在场人在物品清单上签名。

另外,在现场勘察时估价人员一定要认真对待,严格按照估价程序作业。如到达现场时;当事人不予配合不能入户勘查、拍照时,应及时与委托法院联系、沟通情况,以便尽早想办法解决问题;现场勘察应该细致,避免出现漏评现象;评估公司尽量派两名估价人员进行现场勘查。


6、报告制作

在查勘完评估物业现场及搜集完评估所需的相关资料后,评估公司开始报告制作过程。司法鉴定房地产评估报告制作,应严格遵循《房地产估价规范》的相关规定,坚持独立、客观、公正、科学的评估原则,明确估价目的、合理设定假设和限制条件、采用科学的估价方法及严谨的技术路线,紧紧围绕价值定义,优先选用市场比较法进行估价。而在市场比较法使用过程中,必须注重选择与估价对象具有较强可比性的实例,科学的设定价值定义条件下的各个比较因素,使得估价结果不偏离价值定义的内涵。对于估价结果的计算过程和数据来源,必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定,做到有理有据,确保估价计算过程的科学合理,确保估价结果做到准确无误。报告附件全面,所附照片应为彩色;按法院的要求出具报告份数;并按法官的要求送交方式提供报告。


7、收费

根据贵阳市中级人民法院的规定,评估报告制作完成后,应先根据国家收费标准收取评估费。目前对于在出具评估报告之前收取评估费的作法,不同法院实际操作起来情况不同。部分评估费还是需等到结案时收取。


8、复议

评估报告复议是房地产估价司法鉴定与一般房地产估价在估价程序上的一个重要区别,并不以交付报告为终结,也是司法鉴定房地产评估的重要程序。对于案件纠纷各方,其立场不同,对于评估报告结果会持有不同的意思,故会对评估结果的客观性和公正性进行质疑。所以评估公司应严格按照估价程序,并对采用的估价方法理论基础的科学性、估价过程的合理性、估价结果的客观性。执行每一步估价工作,都要做到有法可依、有据可查。并对于估价结果的的来源有其充分的理由,根据自己的观点及评估理由给予答复。


司法鉴定房地产评估源自于其自身的特点,司法鉴定评估工作所承担包括法律风险、技术风险、道德风险和经济风险往往高于其他评估业务。很好的控制司法鉴定评估环节的各种风险同样是一件复杂而重要的事情。所以,在从事司法鉴定房地产评估过程中,必须关注的问题:


1、严格遵循有关规定、执业规范

司法鉴定房地产评估活动中,房地产估价师应遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范。 实际工作中,司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价为委托方执行案件提供参考依据。


2、充分认知司法鉴定房地产评估的严肃性

司法鉴定房地产评估从前期的现场勘查、房地产权属的调查认定、到后期的估价报告的制作、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序,重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。


3、评估基准日、有效期的确定

现在的司法鉴定房地产评估中,绝大部分都是评估标的物的现值,所以,一般以查勘现场日为房地产评估的基准日,房地产评估是以某一时点作为评估基准日,估算确定的是有关房地产在该时点的现时价值。

估价报告有效期的问题,目前房地产市场价格波动较大,评估公司出具的房地产估价报告有效期一般为一年,而法院的工作程序中如送达不顺利或拍卖公告等需要一定的时间,通常案件未结但评估报告已过有效期,这就需要评估公司充分理解法院的工作特点,双方协商解决


4、选择合适的估价方法

目前司法鉴定房地产评估中较为普遍使用的是市场比较法。目前,对于市场商品房,一般都采用市场比较法评估。对于未交地价或只交付部分地价的非市场商品房(绿本房产证),虽然权利人只对地上建筑物有所有权,但在我们具体评估中,不能采用成本法对其地上建筑物评估,而是同样采用市场比较法评估标的物完全产权下的房地产市场价格,根据贵阳市的相关规定计算地价,并列出地价数据做为参考,而实际地价数据以贵阳市国土资源和房产管理局的核算为准,而在物业拍卖时按市场价格拍卖,扣除应补地价。


5、积极主动取得委托法院支持

司法鉴定房地产评估自身特点,牵涉当事人各种利益关系,被告、原告及相关当事人之间往往存在着较多对抗和冲突,评估人员现场查勘中,经常会遇到当事人的不配合、甚至阻止等情况。评估人员到房地产行政主管部门落实房地产权属遇到困难,诸类种种……,评估人员都应积极主动取得委托法院支持,以便评估工作顺利进行。


6、评估报告的质量及其服务

司法鉴定房地产估价结论是法院判决的法定证据,房地产估价司法鉴定过程中所采用的各种估价依据作为鉴定结论的组成部分,其准确性非常重要。在司法鉴定过程中应该对估价依据予以核实,不能核实的要给出详细说明。如果在现场查看过程中,受当事人不配合以及其他各种条件限制,估价师难以全面掌握估价对象的资料,但法院又要求必须在规定的时限内完成鉴定工作并出具报告的情况下,应当在估价的假设和限制条件中予以充分的说明,并明确指出估价结果应用的限制条件。


总之,随着社会经济的发展,司法鉴定房地产评估业务的不断增多,不仅为评估机构增加了业务收入,增强了估价师的参与和影响社会经济活动的能力,但如何树立法律意识,规范评估程序,防范评估风险,提高执业能力和社会公信力是值得我们评估机构及其从业人员不断追寻的目标。


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