一、兴义房地产评估公司为你讲述估价报告的编写过程中需要特别注意的问题：
（一）估价目的要符合相关法律法规的要求
估价目的时要注意思考是否符合相关法律法规的要求，如：出让土地转让目的的评估，按照《中华人民共和国房地产管理法》需要满足的条件为：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投入开发，属于房屋建设工程的，完成开发投入总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。不符合上述条件评估机构就不能出具以转让为目的的评估报告。另外还有未被征收拆迁完毕的土地出让、闲置土地抵押等估价目的要看是否符合法律法规的相关要求。
（二）估价期日的确定
注意特殊估价时点要求：如：抵押项目，按照《房地产抵押估价指导意见》第十条规定“房地产抵押价格时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日；调整用途或容积率补地价的项目，按照4号文，估价期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为主，征收拆迁项目，按照《国有土地上房屋征收评估办法》，估价期日为拆迁公告发布之日。
（三）地价定义
按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》，在地价定义处需描述估价对象所处市场条件是公开市场或特定市场，这一点是平常书写报告比较容易遗漏的地方。还有对于一些地区地价中不含耕地占用税，耕地占用税是土地成交后由竞得人支付，在地价定义内涵中应予以合理界定。
（四）底价决策建议
按照4号文，“在土地估价报告的估价结果部分，应有明确的底价决策建议及理由”。在实物操作中此部分的书写对于估价师来说还是比较难的，很多报告也写的极为简单，没有分析，甚至有的一句话带过。那么此部分应该怎样书写才能真正的给委托方底价决策提供参考作用呢？个人认为，底价建议应从区域政策、土地成本及区域土地市场三个角度去分析，政策方面结合当地的供地政策、产业政策、协议出让低价、工业用地出让低价及基准地价等几个方面综合进行分析，将评估地价与相关政策规定的符合情况进行分析；成本方面，一般情况下，工业用地供地价格与成本关联度较大，一般高于征地成本，相关部门收益较低，也有一些项目有招商引资特殊的优惠政策，可能供地价格低于征地成本，具体要结合项目特点进行分析和说明；对于商住类项目，一般价格取决于市场供求，与成本关联度没有工业用地大，并且供地价格远高于其成本，也有个别棚户区改造项目出让价格低于征地拆迁成本，此时便有一定的行政因素干预在里面，在说明时就要结合具体未来的社会效益等方面进行分析，另外还有棚户区改造项目，由于其前期成本非常高，按照不低于成本的原则供地会导致地价非常高，此类项目相关部门为了控制地价，出让时采用出让金挂牌的方式，在具体底价建议时应结合项目具体情况进行具体分析；土地市场方面，应充分分析估价对象所在区域土地市场成交情况（包括成交宗地的位置、容积率、价格等信息），必要时可列表显示成交宗地情况，并画出位置图，结合评估价格和区域土地市场成交情况，给出客观的底价建议。
（五）需要特殊说明事项
需要特殊说明事项应该是报告中的一个着重部分，体现了估价师对估价报告的整体把握，同时也体现了一个估价师的报告撰写水平，有一些报告在特殊说明事项部分写的比较泛，可能估价师认为这样书写可能不会出现大的差错，写的过多，如果写的不对还会给报告减分，其实这部分恰恰是整个报告的精华所在，报告中所有的特殊处理都要在此部分进行说明。一般包含：报告中地价定义处实际与设定（开发程度、容积率、使用年期等）不一致的说明；评估应用资料的相关说明，如：不动产权证登记状况与出让合同或与实际查勘状况（土地使用权人、面积、四至等）不一致的说明、规划条件规划范围与宗地出让范围不一致的相关说明；地价指数的确定；特殊的评估技术路线，如：对于一些不能单独利用的狭小地块评估思路的考虑、出让项目含安置的对于安置部分的特殊考虑及对地价的影响。另外还有一些其他较为复杂的特殊情况，都要在此部分进行充分的阐述和说明。
（六）估价对象描述
估价对象描述包含土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况的描述，土地登记状况中一般容易忽视土地来源的描述，一些报告甚至没有土地来源描述或是一笔带过，没有真正对土地历史来源情况进行充分的分析，土地来源描述应结合土地历史资料情况进行分析说明，如：相关部门储备土地拟出让的项目，土地来源处不能仅简单描述估价对象为相关部门储备地，应充分分析相关部门是以何种方式进行征收的，是征收农用地或集体建设用地，还是收购存量国有土地，并描述征收的相关批准文件或是收购协议。土地权利状况中比较容易遗漏估价对象的实际使用与证载情况的说明，这是《土地估价报告评审标准》所要求的，实际使用与证载一致的，说明一致即可，不一致的需要着重分析不一致可能会对地价产生的影响，如：证载为住宅用地，实际使用为商铺及办公，实际使用与证载不一致，就要充分分析对评估地价的影响。土地利用状况中需要特别注意最有效利用状况的分析及土地闲置情况说明，最有效利用分析应结合估价对象现状利用情况及规划利用条件进行。土地闲置情况说明应着重结合出让合同相关条款约定，确定土地是否存在闲置，闲置可能产生的影响等方面，如：抵押项目应着重说明土地是否存在闲置情况，闲置超过两年存在被收回风险的情况下可能不宜抵押。
（七）区域因素分析
常见的问题有对区域范围的界定过大，如，描述估价对象处于××市××区，而没有微观区域的描述，还有因素描述中各因素区域概况、基础设施条件、产业聚集度、商服繁华度等对区域的界定范围不一致，如：区域概况中描述估价对象在××街道办事处，基础设施条件和产业聚集度又描述估价对象在××工业园区，基础设施为五通，或商服繁华度描述估价对象在城郊，基础设施为四通。显然区域概况中的区域范围和产业聚集度或商服繁华度中的区域范围是不一致的，与后面基准地价系数修正法和市场比较法中区域修正是不吻合的，因为基准地价区域修正应该是对级别内的小区域条件的修正。此处建议区域概况中可先按照行政区划或城市功能分区界定一个大区域，然后在基准地价级别范围内界定一个相对均质的小区域。这个小区域可以用自己的语言概括分析说明。这样也就与后面采用基准地价系数修正法和市场比较法区域因素修正相一致了。
（八）估价原则的选择与描述分析
估价原则除了《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定的几个原则之外，注意出让项目还需按照4号文增加价格主导原则、审慎原则和公开市场原则，估价实物中需结合估价目的和方法进行选择合适的估价原则，在描述时不能简单描述每一项原则的概念，需结合估价目的和方法进行分析，如：替代原则，在具体方法运用时的分析“运用市场比较法测算中，在选择比较实例、因素修正以及确定比准价格时，遵守替代原则，以估价对象的类似土地在市场中实际表现出来的价格水平为依据；运用剩余法测算中，确定待开发房地产销售价格、开发成本、投入利润时时遵守替代原则；基准地价系数修正法是在基准地价的基础上，通过对估价对象条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格，这是替代原则的具体运用”。
（九）估价方法的选择
估价方法选择除了符合《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的规定外，对出让项目还需要符合4号文“二选一”和“三选一”的要求，并应充分描述方法选择的理由，在进行理由描述时，不需逐个对每种方法选择或不选择的理由一一进行描述，着重需要描述规程中“宜选而本次评估未选、慎选而本次评估选择”的方法的理由，还有就是出让项目方法选择不符合4号文“二选一”和“三选一”要求的，需要充分分析。
